La liberazione dai debiti residui: l'esdebitazione

La riforma della legge fallimentare operata da prima con il D. Lgs. 9 gennaio 2006, n. 5 e di recente con il DLgs. 12 settembre 2007, n. 169, è intervenuta sul mercato con l'obiettivo di fondo di conservare i mezzi organizzativi dell'impresa, assicurandone ove possibile la sopravvivenza, o comunque garantendo patrimonialmente i creditori attraverso il risanamento e il trasferimento a terzi delle strutture aziendali.

In quest'ottica di fondo il legislatore non ha piu un approccio sanzionatorio con il fallito e, anzi, ravvisa la necessita di proteggerlo dall'aggressione perpetua dei creditor i, ma cio solo

qualora il medesimo fallito abbia assunto un comportamento corretto nei confronti della procedura.

In questo modo il protagonista passivo della procedura fallimentare e anche incentivato a mantenere una condotta virtuosa e collaborativa nel corso della procedura fallimentare.

Proprio in questo percorso entra in gioco l'istituto dell'Esdebitazione Fallimentare.

L'istituto della esdebitazione consiste nella definitiva liberazione del debitore "fallito", persona fisica, da tutti i debiti rimasti non pagati nei confronti dei creditori concorsuali dopo la chiusura del fallimento.

L'esdebitazione consente di recuperare la capacita di svolgere un'attivita economica da parte del fallito, e cio con l'azzeramento di tutte le posizioni debitorie fallimentari.

L'istituto dell'esdebitazione consente una sorta di limitazione della aggredibilita ad oltranza dei beni del fallito da parte dei creditori del fallimento, e cio quando vi e stata una gestione responsabile e corretta di colui che ha subito il tracollo finanziario in unione ad un livello di minimo ristoro dei creditori.

Piu precisamente, con l'introduzione dell'istituto dell'esdebitazione si limita una volte per tutte che i beni del fallito siano aggredibili senza limiti di tempo.

Il fallito persona fisica è ammesso al beneficio della liberazione dai debiti residui nei confronti dei creditori concorsuali non soddisfatti a condizione che:

1) abbia cooperato con gli organi della procedura, fornendo tutte le informazioni e la documentazione utile all’accertamento del passivo e adoperandosi per il proficuo svolgimento delle operazioni;

2) non abbia in alcun modo ritardato o contribuito a ritardare lo svolgimento della procedura;

3) non abbia violato le disposizioni di cui all’articolo 48;

4) non abbia beneficiato di altra esdebitazione nei dieci anni precedenti la richiesta;

5) non abbia distratto l’attivo o esposto passività insussistenti, cagionato o aggravato il dissesto rendendo gravemente difficoltosa la ricostruzione del patrimonio e del movimento degli affari o fatto ricorso abusivo al credito;

6) non sia stato condannato con sentenza passata in giudicato per bancarotta fraudolenta o per delitti contro l’economia pubblica, l’industria e il commercio, e altri delitti compiuti in connessione con l’esercizio dell’attività d’impresa, salvo che per tali reati sia intervenuta la riabilitazione. Se è in corso il procedimento penale per uno di tali reati, il tribunale sospende il procedimento fino all’esito di quello penale.

Resteranno esclusi dall’esdebitazione ai sensi del 3°comma dell’art.142 L.f.:

a) gli obblighi di mantenimento e alimentari e comunque le obbligazioni derivanti da rapporti estranei all’esercizio dell’impresa;

b) i debiti per il risarcimento dei danni da fatto illecito extracontrattuale nonchè le sanzioni penali ed amministrative di carattere pecuniario che non siano accessorie a debiti estinti.

LOCAZIONE E MORTE DELL'USUFRUTTUARIO

Nessun rinnovo tacito del contratto per mancata presentazione della disdetta in caso di morte dell'usufruttuario che ha concesso l'immobile commerciale in locazione a terzi. Al rapporto, infatti, si applica l'articolo 999 del Codice civile e non la legge "speciale", con la conseguenza che il contratto, dopo la cessazione dell'usufrutto, può durare al massimo cinque anni.

Lo ha affermato la Cassazione con la sentenza 11602/2011 che, respingendo le istanze del conduttore di un immobile a uso commerciale, ha chiarito che in queste circostanze va privilegiata la posizione del proprietario rispetto a quello del conduttore. La vicenda che ha originato la pronuncia prende le mosse dall'intimazione di sfratto presentata da una società, divenuta proprietaria esclusiva dell'immobile a seguito della morte dell'usufruttuario, nei confronti del conduttore. Il tribunale non ha convalidato la misura ritenendo applicabile al rapporto locatizio la normativa speciale sulle locazioni e non l'articolo 999 del Codice civile che regola i contratti di affitto conclusi dall'usufruttuario.

La corte d'appello ha integralmente riformato la sentenza e la vertenza si è quindi spostata in Cassazione.

In questa sede il ricorrente ha censurato le conclusioni dei giudici di secondo grado sostenendo che in caso di locazione commerciale doveva trovare in ogni caso applicazione la disciplina "speciale". Non solo. Il conduttore, inoltre, ha sostenuto di non sapere al momento della stipula che a firmare il contratto fosse stato l'usufruttuario e non il proprietario, con la conseguenza che il contratto era annullabile per vizio del consenso consistente in un errore essenziale sulla qualità di uno degli stipulanti. A riprova della sua tesi ha evidenziato che, se fosse stato a conoscenza della reale situazione, vista l'età avanzata del locatore, non avrebbe affrontato ingenti spese per dotare l'immobile delle attrezzature necessarie per la sua attività.

La Cassazione non ha accolto la tesi del ricorrente rilevando che al contratto non poteva che applicarsi la disciplina del Codice in quanto l'estinzione del contratto era avvenuta per fatto naturale e non convenzionale, con la conseguenza che il rapporto non poteva durare oltre il quinquennio dall'estinzione.

La scelta del legislatore, infatti, è stata quella di privilegiare il nudo proprietario al fine di fargli godere pienamente il bene, tenendo anche presenti le ragioni del conduttore, che al l'epoca della stipula sa bene che la locazione è stata stipulata non già con il proprietario, ma con l'usufruttuario.

Né, ha precisato la Corte, il conduttore può lamentarsi di aver accettato di concludere un contratto con l'usufruttuario di età avanzata senza esserne a conoscenza, dal momento che il contratto è stato stipulato per iscritto e registrato. Ne consegue che il locatario ha accettato consapevolmente il rischio dell'estinzione dell'usufrutto e, quindi, di una anticipata restituzione dell'immobile.

In assenza di motivi di solidarietà sociale, ha concluso la Cassazione, l'ordinamento non può che privilegiare il diritto assoluto del proprietario, «cui viene a riconoscere, tramite il tetto dei cinque anni dalla estinzione, la sua funzione sociale, ovvero quella di consentire al conduttore la possibilità di reperire altro immobile per l'esercizio della sua attività».
(Articolo pubblicato sul sole24ore)

Elenco Regioni che hanno adottato specifiche norme in tema di certificazione energetica

Il D.Lgs. 28 del 3 marzo 2011

In materia di energia da fonti rinnovabili, interviene sulla materia della certificazione energetica degli edifici il D.Lgs. 28 del 3 marzo 2011 prevedendo due modifiche di rilievo in tema di compravendita e locazione. In particolare, il provvedimento in parola inserisce - all'art. 6 del D.Lgs. 192/2005, recante la normativa statale in materia di certificazione energetica - due nuovi commi, il 2-ter e il 2-quater.

Il nuovo comma 2-ter dell'art. 6 del D.Lgs. 192/2005 dispone quanto segue: «Nei contratti di compravendita o di locazione di edifici o di singole unità immobiliari è inserita apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici. Nel caso di locazione, la disposizione si applica solo agli edifici e alle unità immobiliari già dotate di attestato di certificazione energetica ai sensi dei commi 1, 1-bis , 1-ter e 1-quater».

Il nuovo comma 2-quater dell'art. 6 del D.Lgs. 192/2005 dispone quanto segue: «Nel caso di offerta di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari, a decorrere dal 1° gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita riportano l'indice di prestazione energetica contenuto nell'attestato di certificazione energetica».

Di seguito si forniscono alcune prime indicazioni in merito alla disposizione di cui al comma 2-ter, in vigore dal 29 marzo 2011 (mentre l'entrata in vigore della disposizione di cui al comma 2-quater è prevista per il 1° gennaio 2012), relativa all'obbligo di inserire nei contratti di compravendita e di locazione una nuova clausola.

In Breve la prima questione che ci si deve porre attiene alle conseguenze che la nuova norma produce in funzione del fatto che le regioni abbiano o meno legiferato in materia di certificazione energetica; Pare doversi ritenere (sia pure con tutte le cautele del caso, non essendovi allo stato, non solo decisioni sul punto, ma neppure interpretazioni dottrinali) che le disposizioni di cui al nuovo comma 2-ter prevalgano sulla normativa regionale.

Altra questione di estrema importanza notarile è se , l'assenza della clausola ora prevista produca la conseguenza della nullità del contratto; sull'ipotesi della nullità si è espresso criticamente anche il Notariato.

Si riporta qui di seguito l'elenco delle regioni che hanno  hanno adottato specifiche norme in caso di compravendita:Emilia-Romagna (artt. 5.2 e 5.5, delib. n. 156, 4.3.2008)

A decorrere dall'1.7.2009, la regione ha previsto, nel caso di trasferimento a titolo oneroso di interi immobili o singole unità immobiliari, l'obbligo di dotazione e allegazione("all'atto di trasferimento in copia originale o in copia autenticata") dell'attestato di certificazione energetica. Non sono previste sanzioni in caso di inadempimento.

Friuli-Venezia Giulia (art. 1-bis, comma 2, e art. 6-quater, comma 2, L.R. 23, 18.8.2005)

A decorrere dall'1.1.2012, la regione ha previsto che la certificazione VEA di sostenibilità energetico-ambientale degli edifici (che è una certificazione che ricomprende anche quella energetica) sia "presentatadal soggetto alienante, in originale o in copia conforme all'originale, in sede di stipula dell'atto di trasferimento dell'immobile". In caso di inadempimento è prevista una sanzione che va da € 1.000 a € 6.000.

Liguria (art. 28, comma 2, L.R. 22, 29.5.2007)

A decorrere dall'8.5.2009 la regione ha previsto che "le singole unità immobiliari" siano dotatedell'attestato di certificazione energetica all'atto della compravendita. Non sono previste sanzioni in caso di inadempimento.

Lombardia (art. 9, comma 1; art. 25, comma 4-bis, e art. 27, L.R. 24, 11.12.2006, nonché art. 9, delib. n. 8/8745, 22.12.2008)

A decorrere dall'1.7.2009, la regione ha previsto, nel caso di trasferimento a titolo oneroso di interi immobili o singole unità immobiliari, l'obbli-go di dotazione e allegazione (all'atto di trasferimento "in originale o in copia certificata conforme") dell'attestato di certificazione energetica. In caso di inadempimento è prevista una sanzione che va da € 5.000 a € 20.000. La regione ha anche stabilito che la Giunta dovrà dettare disposizioni per "rendere obbligatoria la dichiarazione della classe e dell'indice di prestazione energetica dell'edificio o della singola unità abitativa in tutti gli annunci commerciali finalizzati alla relativa vendita". In caso di inadempimento il "titolare dell'annuncio" incorrerà in una sanzione amministrativa variabile da € 1.000 a € 5.000.

Piemonte (art. 5, comma 2, e art. 20, comma 12, L.R. 13, 28.5.2007, nonché art. 5.2, delib. n. 43-11965, 4.8.2009)

A decorrere dall'1.10.2009, la regione ha previsto che, nel caso di compravendita di un intero immobile o di singole unità immobiliari, l'attestato di certificazione energetica sia "allegatoal contratto, in originale o in copia autenticata, a cura del venditore" In caso di inadempimento è prevista una sanzione che va da € 1.000 a € 10.000, "graduata sulla base della superficie utile dell'edificio".

Toscana (art. 23-bis, commi 4 e 5, L.R. 39, 24.2.2005)

A decorrere dal 18.3.2010, la regione ha previsto che in caso di trasferimento a titolo oneroso "di ogni unità immobiliare di nuova edificazione oppure già esistente", questa sia dotatadi attestato di certificazione energetica e che gli estremi identificativi di tale attestato siano richiamati nel relativo contratto. Se l'unità immobiliare non è dotata dell'attestato di certificazione energetica, "si dà luogo all'automatica classificazione dell'unità immobiliare nella classe energetica più bassa".

Valle d'Aosta (art. 7, commi 9 e 10, L.R. 21, 18.4.2008)

La regione ha previsto che, nel caso di trasferimento a titolo oneroso di un intero edificio o di singole unità immobiliari, l'attestato di certificazione energetica sia "messo a disposizione dell'acquirente a cura del venditore". Tuttavia per gli edifici la cui superficie utile sia inferiore o uguale a 1.000 metri quadrati viene stabilito che il proprietario possa "rilasciare all'acquirente una dichiarazione in cui attesta:

a. la scadente qualità energetica dell'immobile e i costi elevati per la gestione energetica dello stesso;

b. l'appartenenza dell'edifi cio alla classe energetica più bassa".

N.B.:La disciplina operativa è demandata alla Giunta.

Regioni che hanno adottato specifiche norme in caso di locazione.
Emilia-Romagna (artt. 5.2 e 5.6, delib. n. 156, 4.3.2008

A decorrere dall'1.7.2010, la regione ha previsto, per "edifici e singole unità immobiliari soggetti a locazione con contratto stipulato successivamente a tale data", l'obbligo di dotazione e consegna("in copia dichiarata dal proprietario conforme all'originale in suo possesso") dell'attestato di certificazione energetica. Non sono previste sanzioni in caso di inadempimento.

Friuli-Venezia Giulia (art. 1-bis, comma 2, e art. 6-quater, comma 2, L.R. 23, 18.8.2005)

A decorrere dall'1.1.2012, la regione ha previsto che la certificazione VEA di sostenibilità energetico-ambientale degli edifici (che è una certificazione che ricomprende anche quella energetica) sia consegnata(in "copia conforme all'originale"), al conduttore, al "momento della sottoscrizione del contratto". Per i locatori che non adempiono è prevista una sanzione che va da € 500 a € 3.000.

Liguria (art. 28, comma 2, L.R. 22, 29.5.2007)

A decorrere dall'8.5.2009 la regione ha previsto che "le singole unità immobiliari" siano dotatedell'attestato di certificazione energetica all'atto della locazione. Non sono previste sanzioni in caso di inadempimento.

Lombardia (art. 9, comma 1, art. 25, comma 4-ter, e art. 27, L.R. 24, 11.12.2006, nonché art. 9, delib. n. 8/8745, 22.12.2008)

A decorrere dall'1.7.2010, la regione ha previsto, in caso di locazione di interi immobili o singole unità immobiliari con contratto stipulato o rinnovato (in modo espresso o tacito) successivamente a tale data, l'obbligo di dotazione e consegna(all'atto della stipula, "in copia dichiarata conforme all'originale") dell'attestato di certificazione energetica. Per i locatori che, a decorrere dalla predetta data, non adempiono ai descritti obblighi è prevista una sanzione che va da € 2.500 a € 10.000. La regione ha anche stabilito che la Giunta dovrà dettare disposizioni per "rendere obbligatoria la dichiarazione della classe e dell'indice di prestazione energetica dell'edificio o della singola unità abitativa in tutti gli annunci commerciali finalizzati" alla relativa "locazione". In caso di inadempimento il "titolare dell'annuncio" incorrerà in una sanzione amministrativa variabile da € 1.000 a € 5.000.

Piemonte (art. 5, comma 3, e art. 20, comma 13, L.R. 13, 28.5.2007, nonché art. 5.2, delib. n. 43-11965, 4.8.2009)

A decorrere dall'1.10.2009, la regione ha previsto che, nel caso di locazione di un intero immobile o di singole unità immobiliari, l'attestato di certificazione energetica sia messo a disposizione del conduttore o a esso consegnatoin copia dichiarata dal proprietario conforme all'originale in suo possesso. Per i locatori che non adempiono è prevista una sanzione che va da € 500 a € 5.000, "graduata sulla base della superficie utile dell'edifi cio". Occorre precisare, tuttavia, che sono esonerati dall'obbligo di certificazione energetica "gli edifici concessi in locazione abitativa" con "contratti convenzionati ai sensi della legge 431 del 9.12.1998".

Toscana (art. 23-bis, commi 4 e 5, L.R. 39, 24.2.2005)

A decorrere dal 18.3.2010, la regione ha previsto che in caso "di locazione di ogni unità immobiliare di nuova edificazione oppure già esistente", questa sia dotatadi attestato di certificazione energetica e che gli estremi identificativi di tale attestato siano richiamati nel relativo contratto. Se l'unità immobiliare non è dotata dell'attestato di certificazione energetica, "si dà luogo all'automatica classificazione dell'unità immobiliare nella classe energetica più bassa".

Segnalazione certificata di inizio attività "SCIA"

L’entrata in vigore del decreto legge 13 maggio 2011, n. 70, noto come “decreto sviluppo”, ha esteso l’istituto della segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) anche al settore degli interventi edilizi prima oggetto di denuncia di inizio attività (DIA).

Si ricorderà che la legge del 30 luglio 2010, n. 122, di conversione al D.l. 78/10 (c.d.maxiemendamento), tra le diverse ed articolate novità introdotte alla sua versione originaria, all’art. 48 quater, aveva riscritto l’art. 19 della legge 7 agosto 1990 n. 241, riguardante la c.d. dichiarazione di inizio attività (DIA).

Tuttavia, contemporaneamente al vigore della richiamata riforma, erano stati manifestati orientamenti contrastanti circa il campo di applicazione della richiamata SCIA.

In particolare il dibattito era incentrato sulla possibilità di estendere la riforma anche al settore edilizio, ritenendo sostituita non solo la dia (dichiarazione di inizio attività) di cui al citato art. 19 della legge 241/90, ma anche la dia (denuncia di inizio attività) di cui all’art. 22 del Dpr 380/2001.

Sul punto era intervenuta la nota esplicativa del Ministero per la semplificazione normativa, pubblicata il 16 settembre 2010, la quale riteneva che la “nuova” SCIA doveva ritenersi applicabile anche al settore degli interventi edilizi. Tuttavia, nonostante tali chiarimenti e considerato il dato letterale, il dubbio restava e veniva manifestato anche dal Consiglio di Stato che, con ordinanza del 5 gennaio 2011 n. 14, aveva rilevato il dubbio applicativo. Come anticipato, il c.d. decreto sviluppo, all’art. 5 incide sul tema e prevede definitivamente l’estensione della SCIA agli interventi edilizi: la norma già nelle battute iniziali chiarisce che uno degli obbiettivi che intende perseguire è la “estensione della segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) agli interventi edilizi precedentemente compiuti con denuncia di inizio attività (DIA);”.

In dettaglio, viene dapprima aggiunto il comma 6 bis dell’art. 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241, il quale prevede che “Nei casi di Scia in materia edilizia, il termine di sessanta giorni di cui al primo periodo del comma 3 è ridotto a trenta giorni. Fatta salva l'applicazione delle disposizioni di cui al comma 6, restano altresì ferme le disposizioni relative alla vigilanza sull'attività urbanistico-edilizia, alle responsabilità e alle sanzioni previste dal d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, e dalle leggi regionali.”.Il decreto sviluppo chiarisce inoltre che “Le disposizioni di cui all'articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241 si interpretano nel senso che le stesse si applicano alle denunce di inizio attivita' in materia edilizia disciplinate dal decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n.380, con esclusione dei casi in cui le denunce stesse, in base alla normativa statale o regionale, siano alternative o sostitutive del permesso di costruire. Le disposizioni di cui all'articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241 si interpretano altresì nel senso che non sostituiscono la disciplina prevista dalle leggi regionali che, in attuazione dell'articolo 22, comma 4, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, abbiano ampliato l'ambito applicativo delle disposizioni di cui all'articolo 22, comma 3, del medesimo decreto e nel senso che, nei casi in cui sussistano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali, non sostituisce gli atti di autorizzazione o nulla osta, comunque denominati, delle amministrazioni preposte alla tutela dell'ambiente e del patrimonio culturale.”

(Fonte documento Professionisti e imprese 24)

FUSIONE DI SOCIETA'

Riporto delle perdite fiscali e bilancio ante fusione :

Una s.p.a., che ha proceduto prima all'acquisto e successivamente alla fusione per incorporazione di un'altra s.p.a., per consolidare la propria posizione sul mercato, constatata l'esistenza di perdite fiscali riportabili ex art. 84 Tuir, in regime di consolidato fiscale nazionale, interpella l'Agenzia delle Entrate per chiedere se "il patrimonio netto quale risulta dall'ultimo bilancio", da considerare ai sensi dell'art. 172, comma 7, Tuir sia l'ultimo bilancio chiuso e approvato prima della delibera di fusione, oppure quello dell'ultimo esercizio chiuso prima della stipula dell'atto di fusione e della sua efficacia giuridica, ancorché approvato successivamente. I tecnici dell'Agenzia, discostandosi dall'opinione della società istante che predilige la prima ipotesi, propendono per la seconda effettuando una lettura logico-sistematica dell'art. 172, comma 7, Tuir, che disciplina il riporto delle perdite fiscali pregresse delle società che partecipano ad operazioni di fusione, al fine di contrastare fenomeni elusivi consistenti nella compensazione intersoggettiva delle perdite fiscali delle c.d. "bare fiscali" (società prive di capacità produttiva) con i redditi imponibili di altre società che partecipano all’operazione straordinaria. Per "ultimo bilancio" deve intendersi quello relativo all'ultimo esercizio chiuso prima della data di efficacia giuridica della fusione, sebbene non ancora approvato a quella data. Il patrimonio netto deve essere rettificato per tenere conto dei conferimenti e dei versamenti effettuati nei 24 mesi che precedono la data cui si riferisce il bilancio o la situazione patrimoniale di cui all’art. 2501-quater cod. civ.

(Ris. Ag. Entrate 9.05.2011, n. 54 - Istanza di interpello ordinario presentata ai sensi dell’art. 11 della legge n. 212 del 2000. Fusione di società (art. 172, comma 7, D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 Diritto e pratica delle Società)

AGEVOLAZIONI PRIMA CASA

I presupposti per conseguire i benefici fiscali sono:

•la casa deve essere abitazione non di lusso

•l'immobile deve trovarsi nel comune di residenza dell'acquirente o nel quale egli svolge la sua attività lavorativa

•la dichiarazione dell'acquirente di non possedere altro fabbricato idoneo a soddisfare le proprie esigenze abitative familiari.

La novità consiste nel fatto che i benefici non sono più subordinati al fatto che l'acquirente abbia già usufruito o meno di una precedente agevolazione per l'acquisto di un'altra abitazione, anche se comunque non può godere dei benefici al momento del nuovo acquisto, nel caso possieda un'altra abitazione idonea a soddisfare le proprie esigenze abitative primarie. L'immobile può esistere anche in un altro Comune differente da quello nel quale l'acquirente acquista quello nuovo; praticamente chi compra non deve possedere alcun fabbricato nel territorio dello Stato che possa in qualche modo soddisfare le esigenze primarie abitative della propria famiglia.

La legge n. 549/95

La legge ha stabilito che l'immobile deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro un anno dall'acquisto la propria residenza oppure in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività lavorativa. Il compratore deve sempre rilasciare al notaio la dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato. L'acquirente deve sempre dichiarare al notaio di non essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, di un diritto reale di proprietà (usufrutto, uso, abitazione) di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l'immobile da acquistare e di non essere titolare neppure per quote di tali diritti su immobili ubicati in tutto il territorio nazionale, e neppure direttamente o con il coniuge di aver goduto delle agevolazioni fiscali previste dalle precitate leggi sopra esaminate.

Le agevolazioni fiscali si riferiscono anche alle pertinenze dell'immobile destinato ad abitazione primaria con particolare riferimento alle unità immobiliari classificate nelle categorie catastali C2, C6, C7, quindi cantine e box che siano destinate al servizio della casa di abitazione. Nel caso di falsa dichiarazione al notaio rogante, entro il termine di prescrizione di 5 anni sono dovute le imposte di registro e quelle ipotecarie e catastali nella misura ordinaria più una soprattassa pari al 30% con gli interessi di mora.
L'applicazione delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa (non di lusso, vedi D.M. 2/8/1969) prevede:

•Immobile ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall'acquisto la propria residenza (oppure, in quello in cui l'acquirente svolge il proprio lavoro). Nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, l'immobile deve essere acquisito come prima casa sul territorio italiano.

•La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune dove si trova l'immobile acquistato deve risultare nell'atto di acquisto.

•Nell'atto di acquisto l'acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare.

Nell'atto di acquisto l'acquirente deve dichiarare:

•di non essere titolare esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato

•di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della primacasa.

•di impegnarsi a stabilire la resisdenza entro 18 mesi nel Comune dove è situato l'immobile oggetto dell'acquisto, qualora già non vi risieda;

Se, per errore, nel rogito tali dichiarazioni vengono omesse, è possibile rimediare mediante uno specifico atto integrativo da redigere cone le forme giuridiche medesime del precedente atto

Casi particolari

•Coniuge in regime di comunione legale. Nel caso di due coniugi, in regime di comunione legale, acquistino un appartamento da adibire ad abitazione principale ma solo uno dei due possegga i requisiti soggettivi per fruire dell'agevolazione (perché per esempio l'altro ha già fruito dell'agevolazione in relazione ad un immobile acquistato prima del matrimonio ovvero in separazione dei beni), il beneficio si applica nella misura del 50 per cento, cioè limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti richiesti.

•Titolari di nuda proprietà su altra abitazione. L'agevolazione "prima casa" compete anche all'acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda proprietà su altra casa di abitazione situata nello stesso Comune in cui si trova l'immobile che viene acquistato, sempre che ricorrano le altre condizioni previste dalla legge.

•Acquisto di abitazione contigua. Le agevolazioni competono anche quando si acquistano due appartamenti contigui destinati a costituire un'unica unità abitativa, purchè l'abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche non di lusso.•Acquisto di abitazione in corso di costruzione. Si può usufruire delle agevolazioni anche in questo caso, sempre che l'immobile sia non di lusso e sussistano i requisiti di legge

•Cittadino italiano non più residente. Anche chi è emigrato all'estero può acquistare in regime agevolato un immobile, a prescindere dalla sua ubicazione sul territorio nazionale.

•Decadenza dall'agevolazione. La decadenza comporta il recupero della differenza d'imposta non versata e degli interessi nonchè l'applicazione di una sanzione del 30 per cento dell'imposta stessa. L'acquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell'immobile se: le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto sono false. Non trasferisce la redidenza nel Comune ove è situato l'immobile entro 18 messi dall'acquisto. Vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire in tempi "ragionevoli" a propria abitazione principale. Le agevolazioni non si perdono se entro un anno dalla vendita o dalla donazione il contribuente acquista terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale.

Il credito di imposta per il riacquisto della prima casa

•La normativa prevede un credito di imposta per le persone che hanno ceduto l'abitazione, a suo tempo acquistata fruendo dei benefici previsti per la prima casa ai fini dell'imposta di registro e dell' Iva, ed entro un anno dalla vendita acquistano un ' altra abitazione non di lusso costituente prima casa. Per fruire del credito di imposta è necessario che il contribuente manifesti la propria volontà con apposita dichiarazione nell'atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se intende o meno utilizzarlo in detrazione dall'imposta di registro dovuta per lo stesso atto.

Il credito di imposta non spetta se il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufruire del beneficio "prima casa". Non spetta se il nuovo immobile acquistato non abbia i requisiti "prima casa". Non spetta se l'immobile alienato sia pervenuto al contribuente per successione o donazione, salvo il caso in cui sul trasferimento siano state pagate le relative imposte. (tratto da Annuario del contribuente 2007 - Agenzia Entrate)

In caso di cessioni soggette ad Iva, le dichiarazioni di cui sopra possono essere fatte anche nel contratto preliminare.

In caso di falsa dichiarazione, o di trasferimento, cessione, vendita degli immobili acquistati con le agevolazioni fiscali prima che siano trascorsi 5 anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria e una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse.

Relativamente all'acquisto della prima casa le agevolazioni di natura fiscale riguardano:

•Imposta di registro con aliquota ridotta al 3 per cento.

•Iva con aliquota ridotta al 4 per cento.

•Imposta catastale in misura fissa pari ad euro 129,11.

•Imposta ipotecaria in misura fissa pari ad euro 129,11.

Acquisto delle Pertinenze

Le agevolazioni si applicano anche per l'acquisto separato di una sola pertinenza dell'abitazione principale tra le seguenti:

•Cantina o soffitta (cat. C2).

•Garage o box auto (cat. C6).

•Tettoia o posto auto (cat. C7).

Tali pertinenze devono essere destinate in modo durevole a servizio della casa di abitazione, altrimenti non vale.

Inoltre:

•Devi aver acquistato la casa con le agevolazioni.

•Non deve esserci altra pertinenza della stessa categoria catastale già acquistata con la casa.

•L'agevolazione spetta anche se comperi un garage nelle vicinanze della tua abitazione principale, a patto che venga adibito a servizio della stessa.

Nell'ipotesi di appalto per la costruzione di una casa si applica l'iva al 4% se:

1.Il fabbricato oggetto della costruzione ha i requisiti previsti dalla legge "Tupini" n.408/49

2.Se il committente dei lavori ha i requisiti per ottenere le agevolazioni "prima casa" oppure se è una impresa costruttrice che rivende l'immobile.

Se invece la casa esiste già e intendi ristrutturarla si applica l'iva al 10% unitamente alla agevolazione fiscale del 36% fino al 31/12 /2001, salvo proroghe.

Per quanto riguarda una elencazione non tassativa delle "materie prime e semilavorate" e "beni finiti", devi fare riferimento alla circolare del ministero finanze del 2/03/94 n.1/E e alla risoluzione del 9/03/96 n. 39/E.

IMPIANTI EOLICI/FOTOVOLTAICI E ICI

Gli impianti fotovoltaici ed eolici devono essere accatastati nella categoria D/1, «opifici», con attribuzione di rendita. Una scelta che fa scattare l'obbligo di assolvere l'imposta comunale sugli immobili e che discende dalle prese di posizione dell'agenzia del Territorio.

Con la risoluzione n. 3/T del 6 novembre 2008, il Territorio ha qualificato come «unità immobiliari» i moduli fotovoltaici assimilandoli alle turbine.Pertanto, la costruzione sul tetto o a terra di un impianto solare fotovoltaico comporta anche l'obbligo dell'accatastamento. In particolare, i soggetti che costruiscono la "centrale solare" sui tetti o sulle coperture degli edifici devono in primo luogo accatastare il lastrico solare (cioè l'area di sedime del futuro impianto) alla quale viene attribuita rendita pari a zero. Dopodiché, quando l'impianto è realizzato, viene iscritto nel catasto nella categoria D/1 con rendita pari – in linea di massima – a 2 euro per metro quadrato. Per coloro che realizzano impianti a terra, invece, la superficie del terreno viene classificata «ente urbano» senza rendita e l'impianto segue le regole sopra indicate. In quest'ultima ipotesi ricadono anche gli impianti realizzati dagli imprenditori agricoli sui terreni da loro coltivati. Anche in questo caso, al terreno su cui si trova l'impianto viene azzerata la rendita relativa al reddito dominicale e agrario (poiché di fatto lo stesso non è più coltivabile) e l'impianto viene iscritto in catasto fabbricati nella categoria D/1. Gli imprenditori agricoli dovrebbero tuttavia pretendere l'accatastamento nella categoria catastale D/10, «fabbricati strumentali alle attività agricole», così da poter considerare l'impianto non soggetto a Ici (si veda l'articolo qui sotto). Per gli impianti fotovoltaici realizzati dalle imprese commerciali, per effetto del l'accatastamento nella categoria D/1, scatta l'imponibilità ai fini Ici. Infatti, il presupposto dell'imposta è il possesso di fabbricati nel territorio dello Stato iscritti o da iscrivere al catasto fabbricati. Tanto basta a generare un obbligo generalizzato.

La risoluzione del Territorio n. 3/T/2008 prevede come unica esenzione dall'obbligo di accatastamento gli impianti di piccola dimensione situati sugli edifici, prevalentemente destinati alla produzione di energia per usi domestici: il caso-tipo dell'impianto di 3-6 kW costruito sul tetto di un'abitazione monofamiliare o bifamiliare. In questi casi, i soggetti che realizzano impianti sugli edifici con entrata in esercizio a partire dal 1° giugno 2011 – e conseguente applicazione degli incentivi del cosiddetto quarto conto energia, Dm 5 maggio 2011 – non dovrebbero essere soggetti a obbligo di accatastamento e quindi al pagamento dell'Ici.

Anche i generatori di energia da fonte eolica, e cioè quelli che utilizzano il vento come fonte energetica, sono soggetti a Ici, al pari di quelli fotovoltaici. Infatti, gli impianti eolici sono stati oggetto di due circolari dell'agenzia del Territorio, la n. 4/T/06 e la 14/T/07. Il Territorio considera l'impianto eolico un opificio, dato che è costituito da una robusta fondazione oltre a un sostegno per le pale e agli impianti connessi; inoltre, esso è destinato alla produzione di energia e quindi di reddito. In particolare, l'ultimo documento di prassi – oltre a classificare questi impianti sempre nella categoria D/1 – ha anche indicato il metodo di determinazione della rendita catastale prevedendo quale procedimento di calcolo quello della stima diretta.

(Fonte sole 24ore)

Agevolazioni "prima casa " e rivendita

La vendita della "prima casa" anteriormente al decorso di un quinquennio dal suo acquisto provoca la decadenza dall'agevolazione ottenuta in sede di acquisto a meno che, entro un anno da questa vendita, il contribuente acquisti un'altra casa da destinare a propria "abitazione principale" (Nota II bis, comma 4, all'articolo 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al Dpr 131/1986); secondo la sentenza della Corte di cassazione n. 13291 del 17 giugno non evita, però, la decadenza il contribuente che, entro questo termine annuale, proceda all'acquisto di una quota di comproprietà di un'abitazione, se tale quota non sia «significativa, di per sé, della concreta possibilità didisporre del bene, sì da poterlo adibire a propria abitazione» (nella specie, si trattava dell'acquisto di una quota di comproprietà in ragione di 4 millesimi).

La norma che consente di evitare la decadenza dall'agevolazione mediante riacquisto si fa carico del problema che sorge in capo a chi, per le più svariate ragioni, si trova a cambiare casa prima del decorso del quinquennio dal precedente acquisto. Ebbene, chi dimostri (riacquistando entro l'anno) che l'alienazione della casa acquistata da meno di cinque anni è stata preordinata all'acquisto di un'altra casa destinata ad "abitazione principale", può evitare la revoca dell'agevolazione.

Quanto a questo riacquisto, la legge afferma "solo" che deve trattarsi di un «acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale» senza qualificare ulteriormente il termine "acquisto" il quale, stante la sua genericità, può dunque concernere sia il diritto di piena o di nuda proprietà (per intero o pro-quota) sia anche i diritti reali di godimento (anche qui, per intero o pro-quota); in altri termini, non è prescritto nulla dalla legge in ordine al punto se l'effetto esimente del "riacquisto" sia condizionato alla "qualità" e alla "quantità" dei diritti ceduti e acquistati e quindi deve ritenersi che la revoca dell'agevolazione sia impedita:

- qualsiasi sia stato l'oggetto dell'atto di "acquisto precedente" (e quindi è indifferente che si trattasse di proprietà, piena o nuda, o di altri diritti reali o che si trattasse di quote dei predetti diritti);

- qualsiasi sia stato l'oggetto dell'atto di alienazione (e quindi anche qui è indifferente che si trattasse di proprietà, piena o nuda, o di altri diritti reali o che si trattasse di quote dei predetti diritti); e:

- qualsiasi sia pure l'oggetto dell'atto di "acquisto successivo" (e quindi è di nuovo indifferente che si tratti di proprietà, piena o nuda, o di altri diritti reali o che si tratti di quote dei predetti diritti);

né occorre che vi sia omogeneità di oggetto nei due acquisti (cioè la revoca dell'agevolazione, ad esempio, si argina se si compra l'usufrutto di un'abitazione dopo aver venduto la nuda proprietà di un'abitazione, acquistata con l'agevolazione "prima casa" e poi venduta).

Secondo la Cassazione, tuttavia, dall'acquisto di una quota particolarmente esigua di un immobile non deriva per l'acquirente «il potere di disporre del bene come abitazione propria» in quanto si tratta di un acquisto «inidoneo a realizzare l'adibizione ad abitazione che è la finalità perseguita dal legislatore».

Notaio Busani sole24 ore

Avviso Concorso trasferimento notai in esercizio - Maggio 2011

Concorso per titoli per trasferimento dei notai in esercizio - 31 maggio 2011
La Direzione generale della Giustizia civile - Ufficio III Notariato - da avviso che sono pubblicati i seguenti posti notarili vacanti per il concorso per titoli per trasferimento dei notai in esercizio:








1.DISTRETTO NOTARILE DI AOSTA


Morgex

totale 1

2.DISTRETTO NOTARILE DI ASTI

Asti

San Damiano D’Asti

totale 2

3.DISTRETTO NOTARILE DI BARI

Bari (2 posti)

Gioia Del Colle

Giovinazzo

totale 4

4.DISTRETTO NOTARILE DI BELLUNO

Agordo

Puos D’Alpago

totale 2

5.DISTRETTI NOTARILI RIUNITI DI BENEVENTO ED ARIANO IRPINO

Ariano Irpino

Morcone

totale 2

6.DISTRETTO NOTARILE DI BERGAMO

Ponte San Pietro

totale 1

7.DISTRETTO NOTARILE DI BOLOGNA

Bologna (2 posti)

Castel Maggiore

Crevalcore

totale 4

8.DISTRETTO NOTARILE DI BRESCIA

Brescia

2 Bagolino

totale 2

9.DISTRETTO NOTARILE DI BRINDISI

Brindisi

totale 1

10.DISTRETTI NOTARILI RIUNITI DI CAGLIARI, LANUSEI, ORISTANO

Iglesias

Lanusei

Quartu Sant’Elena

totale 3

11.DISTRETTO NOTARILE DI CALTAGIRONE

Niscemi

totale 1

12.DISTRETTI NOTARILI RIUNITI DI CALTANISSETTA E GELA

Caltanissetta

Mussomeli

totale 2

13.DISTRETTO NOTARILE DI CATANIA

Catania (3 posti)

Acireale

Adrano (2 posti)

Randazzo

totale 7

14.DISTRETTI NOTARILI RIUNITI DI CATANZARO, CROTONE, LAMEZIA TERME E VIBO VALENTIA

Lamezia Terme (2 posti)

totale 2

15.DISTRETTI NOTARILI RIUNITI DI COMO E LECCO

Lecco (2 posti)

Merate

totale 3

16.DISTRETTI NOTARILI RIUNITI DI COSENZA, ROSSANO, PAOLA E CASTROVILLARI


Castrovillari

totale 1

17.DISTRETTI NOTARILI RIUNITI DI CREMONA E CREMA

Cremona

totale 1

18.DISTRETTI NOTARILI RIUNITI DI FIRENZE, PISTOIA E PRATO

Firenze

Fucecchio

Pescia

Prato

Sesto Fiorentino

totale 5

19.DISTRETTI NOTARILI RIUNITI DI FOGGIA E LUCERA

Margherita di Savoia

Orta Nova

totale 2

20.DISTRETTI NOTARILI RIUNITI DI FORLI’ E RIMINI

Forlì

totale 1

21.DISTRETTO NOTARILE DI GENOVA

Genova (3 posti)

Chiavari

totale 4

22.DISTRETTO NOTARILE DI GROSSETO

Grosseto

Manciano

totale 2

23.DISTRETTO NOTARILE DI LATINA

Minturno

totale 1

24.DISTRETTI NOTARILI RIUNITI DI LA SPEZIA E MASSA

Spezia

Massa

Carrara

totale 3

25.DISTRETTI NOTARILI RIUNITI DI MACERATA E URBINO

Potenza Picena

totale 1

26.DISTRETTO NOTARILE DI MATERA

Pisticci

totale 1

27.DISTRETTI NOTARILI RIUNITI DI MILANO, BUSTO ARSIZIO, LODI, MONZA E VARESE

Milano (7 posti)

Rozzano

Trezzano Sul Naviglio

totale 9

28.DISTRETTO NOTARILE DI MODENA

Modena

Carpi

Novi di Modena

Pievepelago

totale 4

29.DISTRETTI NOTARILI RIUNITI DI NAPOLI, TORRE ANNUNZIATA E NOLA

Napoli (4 posti)

Castellammare Di Stabia

Portici

Torre Del Greco

totale 7

30.DISTRETTO NOTARILE DI PADOVA

Padova (2 posti)

Piove di Sacco

totale 3

31.DISTRETTO NOTARILE DI PARMA

Bardi

totale 1

32.DISTRETTO NOTARILE DI PERUGIA

Perugia

Gualdo Tadino

totale 2

33.DISTRETTO NOTARILE DI PIACENZA

Bobbio

totale 1

34.DISTRETTO NOTARILE DI PISA

Pisa

totale 1

35.DISTRETTO NOTARILE DI PORDENONE

Spilimbergo

totale 1

36.DISTRETTI NOTARILI RIUNITI DI RAGUSA E MODICA

Modica

totale 1

37.DISTRETTO NOTARILE DI RAVENNA

Russi

totale 1

38.DISTRETTO NOTARILE DI REGGIO EMILIA

Castelnovo Ne’ Monti

totale 1

39.DISTRETTI NOTARILI RIUNITI DI ROMA, VELLETRI E CIVITAVECCHIA

Roma (3 posti)

Tivoli

totale 4

40.DISTRETTI NOTARILI RIUNITI DI SALERNO, NOCERA INFERIORE, VALLO DELLA LUCANIA E SALA CONSILINA

Maiori

totale 1

41.DISTRETTO NOTARILE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE

Caserta

Capua

totale 2

42.DISTRETTO NOTARILE DI SAVONA

Loano

totale 1

43.DISTRETTI NOTARILI RIUNITI DI SIENA E MONTEPULCIANO

Montepulciano

totale 1

44.DISTRETTO NOTARILE DI TARANTO

Castellaneta

totale 1

45.DISTRETTO NOTARILE DI TERMINI IMERESE

Cerda

totale 1

46.DISTRETTI NOTARILI RIUNITI DI TORINO E PINEROLO

Torino (4 posti)

Moncalieri

totale 5

47.DISTRETTI NOTARILI RIUNITI DI TRENTO E ROVERETO

Trento (2 posti)

Rovereto

totale 3

48.DISTRETTO NOTARILE DI VERBANIA

Verbania

Santa Maria Maggiore

Villadossola

totale 3
49.DISTRETTO NOTARILE DI VERONA

Verona

totale 1

50.DISTRETTI NOTARILI RIUNITI DI VICENZA E BASSANO DEL GRAPPA

Arsiero

totale 1

51.DISTRETTI NOTARILI RIUNITI DI VITERBO E RIETI

Magliano Sabina

totale 1

Gli aspiranti, notai in esercizio o notai riammessi all’esercizio professionale ai sensi dell’articolo 33 della legge notarile e della legge 18 febbraio 1983, n. 45, devono trasmettere o presentare al Ministero della Giustizia – Ufficio III della Direzione Generale della Giustizia Civile, Via Arenula, 70 - 00186 ROMA, entro trenta giorni dalla data di pubblicazione del presente bollettino, domanda redatta in bollo, con dichiarazione inserita nella stessa o in atto eparato dell’ordine di preferenza delle sedi richieste, contenente l’elenco dei documenti di cui appresso:

quietanza comprovante il versamento presso un archivio notarile distrettuale della tassa di Euro 2,58;

documentazione in bollo relativa agli eventuali titoli (legge 30 aprile 1976, n. 197) con specificazione della durata e della qualità delle funzioni cui essi si riferiscono.

Le eventuali pubblicazioni, invece, dovranno essere specificate con l’indicazione del titolo dell’opera, della denominazione dell’editore o del periodico e della relativa data.

Un esemplare delle pubblicazioni dovrà essere trasmesso all’Ufficio III -notariato della Direzione Generale della Giustizia Civile, unitamente alla domanda di concorso, mentre un altro esemplare delle stesse pubblicazioni dovrà essere inviato a ciascun componente notaio e precisamente:

Dott. ssa Serena CAIMMI Via Stefano Boccapaduli n.,50 00151 - ROMA
Dott. Giovanni CHERCHI Via Azuni, 2 09124 - CAGLIARI

Per info Ministero della Giustizia :http://www.giustizia.it/giustizia/it/mg_1_6_1.wp?previsiousPage=mg_1_6_1&contentId=SCE641932

Vendita con riserva di proprietà

Secondo Dottrina prevalente , siamo in presenza di una vendita obbligatoria in tutti i casi in cui,  il trasferimento del diritto non si verifica nel momento in cui si perfeziona il contratto con la manifestazione del consenso, ma viene differito ad un momento successivo.

L’acquisto nella vendita obbligatoria , a differenza di quanto accade per la vendita tradizionale/reale, non è l’effetto immediato del contratto.

Stante la prevalente Dottrina sono da annoverare come ipotesi di vendita obbligatoria le seguenti fattispecie di vendita:

VENDITA DI COSA ALTRUI ART 1478 CC
VENDITA DI COSA FUTURA ART 1472 CC
VENDITA DI GENERE ART 1378 CC
VENDITA ALTERNATIVA ART.1286 CC
VENDITA CON RISERVA DI PROP. ART.1523 CC

In tale studio si vuole esaminare in breve , una delle fattispecie sopra elencate, ovvero la vendita con Riserva di proprietà; questa è disciplinata da quattro articoli del codice civile: artt.1523-1524-1525-1526;

La vendita con riserva di proprietà, conosciuta anche come Patto di riservato dominio, è caratterizzata dal fatto che:

1) la proprietà dell’oggetto alienato resta al venditore;

2) il godimento della res è conseguito dal compratore all’atto della stipulazione del contratto;

3) Il pagamento del prezzo e’ differito.

Nonostante gli articoli sopra elencati siano collocati in una sezione del codice dedicata alla vendita dei beni mobili, non si può certo dubitare che tale istituto, concerna anche sia i beni mobili registrati,(come si desume poi dalla analisi dell’ultimo comma art 1524) nonché (secondo dottrina autorevole) beni immobili;

A conferma di quanto anzidetto si osserva altresì che tale istituto si è diffuso col passare del tempo, prevalentemente nella vendita di prodotti industriali, consentendo così anche a categorie meno abbienti di utilizzare subito il bene senza attendere il tempo necessario per l’ integrale pagamento del prezzo.

Si pensi che nella pratica ad esempio, qualora nella alienazione di un bene immobile il pagamento del prezzo sia differito, la riserva di proprietà viene spesso preferita all’applicazione dell’art.2817 n.1 c.c. ovvero all’ipoteca legale; questo perché il venditore rimanendo proprietario , non dovra’ in caso di inadempimento ricorrere alla odiosa procedura esecutiva.

Quanto alla natura giuridica, la dottrina ha dato luogo alle piu’ varie teorie, ma si ritiene aderire alla tesi della dottrina prevalente, nonché della Giurisprudenza della Cassazione , le quali annoverano l’istituto in esame , non come una vendita sottoposta a condizione (teoria tradizionale) , ma come una vendita obbligatoria.

La vendita con riserva della proprietà quindi produrrà effetti obbligatori immediati, ed effetti reali differiti; questi ultimi consisteranno - come in ogni vendita obbligatoria - nel trasferimento della proprieta’ al compratore. Ciò si verificherà soltanto attraverso il pagamento dell’ultima rata del prezzo anche se, al compratore verrà comunque medio tempore , attribuitogli un “diritto reale sui generis”.

Viene in pratica attribuito al compratore sia il potere di usare la res , sia di detenerla , in parte nell’interesse proprio , in parte e nell’interesse del venditore.

Il carattere reale dell’istituto in oggetto, viene altresì confermato dalla opponibilita’ della riserva di proprieta’ nei confronti dei terzi, e - qualora si tratti di beni mobili registrati - anche confermato dalla pubblicita’ stante quanto stabilito dal comma secondo e terzo dell’art.1524 c.c.

Importante questione analizzando tale istituto si ha per quel concerne la trascrizione: affinche’ il patto di riservato dominio possa considerarsi trascritto e quindi sia opponibile ad eventuali terzi subacquirenti, non basta che venga trascritta la vendita e che quel patto risulti dal titolo, occorre anche che di questo patto sia fatta espressa e specifica menzione nella nota e quindi sul registro di formalita’.

Cosa succede nel caso in cui il venditore Tizio, aliena a Caio acquirente che a sua volta aliena la res (sottoposta a patto di risevato dominio) ad un terzo sub acquirente?

La questione rileva nel caso in cui venisse resa pubblica la vendita tra Tizio e Caio ma non venisse reso pubblico invece il patto di riservato dominio e nel contempo Caio (ancor prima di aver pagato interamente il prezzo stabilito) vendesse ad un terzo la res , il quale a sua volta invece trascriva sia la vendita che il patto.

In tale contorta ipotesi , il terzo avrà acquistato bene la res , perché sarà proprio il secondo acquisto (l’acquisto del terzo sub acquirente) a prevalere rispetto al primo .

L’acquisto del terzo potra’ prevalere solo nei rari casi in cui, la vendita sia stata prima trascritta come una vendita semplice e il patto di riserva venga trascritto solo dopo; dopo pero’ la trascrizione a favore del terzo subacquirente.

©RIPRODUZIONE RISERVATA

Separazione/Casa familiare

Consulenza on line di diritto di Famiglia
Il Caso in Breve:

Marito e moglie si separano consensualmente e decidono che la dimora familiare  di proprietà del marito , venga assegnata alla moglie; con essa vivranno i figli affidati in modo condiviso a entrambi.

Il marito lascia nella casa  assegnata alla moglie , gli oggetti di arredo portando con se solo alcuni degli oggetti personali.

Dopo qualche anno,il marito decide di alienare uno dei beni della casa, ed esattamente un pregiato orologio  il cui valore stimato  è molto elevato , ma la moglie si oppone al prelevamento dello stesso dalla casa.

Il quesito sottopostoci è: "può il Sig...Tizio anche contro la volontà della Sig.ra Caia , ottenere di asportare l'orologio dalla casa coniugale in cui quest'ultima risiede,  al fine di venderlo?

Risposta:

Solitamente, l'assegnazione della casa coniugale comprende anche i mobili che la arredano; tranne se le parti in sede di separazione consensuale o lo stesso giudice in sede di separazione giudiziale, non decidano che il coniuge che esce di casa ha il diritto di asportare alcuni oggetti o mobili ben individuati. Nel caso sottopostoci, ciò che rileva anzitutto è sapere se.......

(Per continuare la lettura della risposta inviare e.mail con il seguente oggetto: diritto di famiglia n 75 C. R. 1 F Operatrice 3)


 

Urbanistica – Concessione edilizia

Secondo Cassaz. n.52 del 7 gennaio 2010 a norma dell'art. 40, secondo comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, i beni immobili che abbiano subito, in epoca successiva al 1° settembre 1967, interventi di trasformazione edilizia per i quali sia necessaria la con-cessione, sono incommerciabili - con conseguente nullità dei relativi atti di trasferimento - ove l'alienante non dia conto degli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria o della presentazione della relativa domanda; ad escludere la commerciabilità è sufficiente che l'opera abbia subito modifiche nella sa-goma o nel volume rispetto a quelli preesistenti, dovendosi ritenere tale la costruzione di una veranda, locale normalmente privo dei connotati di precarietà e destinato a durare nel tempo.

(cfr. sul punto anche le precedenti sentenze Cassaz. N. 6162 del 2006, N. 9647 del 2006, N. 20258 del 2009)

IL CONTRATTO DI ALIMENTI

Il contratto in esame rientra nella categoria dei cosiddetti vitalizi impropri; tale categoria di contratti non ricevendo una puntuale disciplina dal nostro legislatore, è annoverata-in base all’art.1322 2°comma- tra la categoria dei contratti atipici.

“Il contratto di alimenti” o “vitalizio assistenziale”,è il contratto attraverso il quale una parte definita “vitaliziante” si obbliga, in corrispettivo del trasferimento di un bene o della cessione di un capitale, a fornire all’altra “beneficiario” prestazioni alimentari o assistenziali per tutta la durata della vita. Il vitaliziante quindi si obbliga a fornire vitto, alloggio, vestiario, pulizia cure mediche ed in genere tutto ciò che risultasse indispensabile per vivere. Elemento intrascurabile di tale contratto, è un comprovato stato di bisogno in cui deve trovarsi il beneficiario.

Quindi Secondo dottrina e giurisprudenza prevalenti è un contratto atipico, ma c’è anche chi sostiene (una voce isolata),che si tratti di un contratto tipico, in particolare, una sottospecie della rendita vitalizia.

Differenze tra Vitalizio assistenziale e Rendita vitaliza:

La dottrina e la giurisprudenza prevalenti ammette che pur essendo affine alla rendita vitalizia, se ne differenzia da quest’ultima

a) per l’intuitus personae :in riferimento alla libertà di scelta dell’obbligato da parte del vitaliziante;

b) per infungibilità delle prestazioni :prestazioni che consistono non solo in un dare –previste nella rendita vitalizia- ma anche in un facere ,che si concretizzano in una serie di prestazioni a carattere morale e spirituale che possono variare a seconda del bisogno.

Elementi caratterizzanti del Vitalizio alimentare:

il Vitalizio alimentare è un contratto:
1) consensuale ,

2) a prestazioni corrispettive;

3) di durata, con prestazioni continuative;

4) con effetti reali ed obbligatori

5) aleatorio:

Quanto all’ultimo elemento caratterizzante, l alea è un fattore di incertezza che può far volgere il vantaggio di un contratto verso un contraente o verso l’altro. Nessuno delle parti sa , quindi, al momento della conclusione del contratto , se da esso possa discendere un vantaggio o uno svantaggio. Secondo la definizione corrente il contratto è aleatorio quando “il valore concreto della prestazione e della controprestazione dipende da un fattore di incertezza che può volgere il vantaggio di un contratto verso una parte o verso l’altra.” Tale Contratto comporta in ogni caso un rischio;come è stato rilevato dalla Dottrina , è “come un gioco anche se viene stipulato per motivi più seri”.

Articolo pubblicato su www.plentedamaggiulli.it/